ГЛАВНАЯ

                                                                                                                  (+34) 651 940 868                                                         

                                                                                                                  (+34) 965 24 60 95

       
 

Подготовка к покупке недвижимости.Внесение задатка

После выбора объекта недвижимости, если вы заинтересованы в покупке и желаете остановить процесс показа недвижимости другим потенциальным покупателям, вы передаете собственнику обозначенную сумму в качестве демонстрации серьезности ваших намерений. Обычно эта сумма зависит не от стоимости приобретаемой недвижимости, а от желания продавца и вашей заинтересованности. На переданные деньги продавец выписывает квитанцию о приеме задатка.

 
       

 

Эта сумма включается в общую стоимость недвижимости и будет фигурировать в заключаемых в последствии контрактах. Передача указанной суммы продавцу служит исключительно знаком достижения взаимной договоренности между продавцом и покупателем, но не накладывает на продавца никаких юридических обязательств. То есть, после уплаты этой суммы продавец вправе продать недвижимость другому покупателю и вернуть вам сумму залога в полном объеме. Впрочем, в большинстве случаев продавцы уважают достигнутые договоренности и не нарушают их.

Сразу после уплаты залога необходимо запросить выписку из Регистра Собственности.  Регистр собственности предоставляет информацию в электронном виде (файл PDF), поэтому на выписке из регистра нет оригинальных печатей или иных других подтверждений подлинности. Время ожидания информации из регистра собственности в рабочие дни обычно составляет 24 часа, но в некоторых случаях может задерживаться до нескольких дней.

В выписке из Регистра содержится информация обо всех собственниках недвижимости, а также обо всех обременениях, наложенных на недвижимость. Типичными обременениями являются обязательства по ипотеке, а также обязательства перед муниципалитетом за проводимые или планируемые в будущем улучшения инфраструктуры прилегающей к недвижимости территории. Если недвижимость находится под арестом, является предметом имущественного спора, имеет неотделимые обязательства перед третьими лицами и т.д. – эти факты обязательно фиксируются в Регистре.

Если в выписке из Регистра Собственности присутствуют неразрешимые препятствия для осуществления купли-продажи недвижимости по вине продавца, вы вправе расторгнуть сделку и потребовать вернуть сумму залога.

Резервирование объекта недвижимости ( Contrato de arras)

После выяснения прав собственности и возможности осуществления сделки купли-продажи, необходимо подписать контракт о резервировании объекта недвижимости (Contrato de arras). Контракт о резервировании в основном содержит типовые положения законодательства о порядке резервирования недвижимости, но может содержать дополнительную информацию, например, о включении или не включении мебели и оборудования  в стоимость покупки,  обязательства продавца произвести ремонт и другие. Для вступления контракта о резервировании в силу покупатель обязан уплатить продавцу сумму, обычно составляющую 10% от стоимости недвижимости (за вычетом уже уплаченной суммы залога), хотя эта сумма может быть и выше по взаимной договоренности. В случае если вы покупаете новостройку, фиксированная сумма резервирования заранее определена компанией-застройщиком.

Чаще всего после подписания контракта покупателю дается несколько дней для оплаты необходимой для резервирования объекта недвижимости суммы. Деньги переводятся покупателем на банковский счет продавца. Срок действия типового контакта о резервировании недвижимости составляет от 2х до 3х месяцев, но в силу исключительных обстоятельств по взаимной договоренности сторон он может быть увеличен до полугода. В течение этого срока покупатель и продавец должны произвести все необходимые процедуры и подписать контракт купли -продажи.

Из типовых положений договора о резервировании стоит остановиться на финансовых обязательствах сторон. Согласно действующему законодательству, в случае, если покупатель отказывается от сделки купли-продажи, он теряет сумму, уплаченную по контракту о резервировании. В случае если продавец отказывается продать объект недвижимости, он должен вернуть сумму, уплаченную покупателем в двойном размере.

Контракт о резервировании объекта недвижимости скрепляется подписями продавца и покупателя или их доверенных лиц, но не заверяется нотариально. Контракт имеет полную юридическую силу в рамках действующего законодательства, положения, зафиксированные в договоре, но противоречащие законодательству, юридической силы не имеют.

 

До подписания окончательного контракт купли-продажи необходимо выполнить ряд необходимых действий

  • В случае если покупатель заинтересован в ипотеке, необходимо найти банк, который готов предоставить кредит, собрать необходимые документы, сделать банковскую оценку недвижимости и получить от банка заверенное подтверждение о предоставлении ипотечного кредита. Обычно оформление кредита занимает от трех недель до двух месяцев. Помощь в подготовке всех необходимых документов может быть предоставлена как риэлтором, так и финансовым консультантом.
  • Заранее выбирать нотариуса, который будет заверять сделку.
  • Подготовить все необходимые документы для нотариального оформления контракта купли – продажи.
  • Проконтролировать своевременное поступление средств для совершения покупки на счета покупателей. На день совершения покупки необходимо выписать банковские чеки, которыми будет оплачиваться сделка.

 

Подписание Контракта Купли-Продажи

В случае если продавец имеет обязательства по ипотеке и (или) покупка осуществляется с помощью ипотечного кредита, следует заранее согласовать с банками присутствие их полномочных представителей на подписании купчей.

К назначенной дате подписания контракта купли-продажи, все необходимые документы уже должны быть предоставлены нотариусуи от него получено согласие на проведение сделки.

Так как контракт купли-продажи недвижимости подписывается на испанском языке, то покупателям, не владеющим испанским языком, потребуется переводчик. Контроль за тем, что покупатель полностью понял каждое положение контракта возложен на нотариуса. Переводчиком может выступать любое лицо в достаточной мере владеющее как испанским языком , так и языком покупателя.

Обычно переводчик и покупатель собираются у нотариуса заранее, чтобы вычитать проект контракт купли-продажи, найти и исправить возможные ошибки, подготовить вопросы по тексту купчей.  На ключевых моментах нотариус обязательно заострит внимание покупателя и спросит о полном понимании им текста контакта.

Как только все необходимые для подписания персоны собрались, нотариус начинает процесс подписания. В случае если покупатель оформляет ипотечный кредит, то сначала подписывается контракт предоставления ипотеки. Это довольно простой и короткий документ, чтение которого не занимает много времени. После подписания ипотеки, представитель банка передает покупателю чек на сумму предоставленной ипотеки.

Затем нотариус начинает чтение контракта купли-продажи. Если Купчая была заранее изучена покупателем с помощью переводчика, то процесс чтения идет гораздо быстрее. В процессе чтения нотариус удостоверяет личности продавца, покупателя и переводчика, приобщает все необходимые по закону документы, информирует обе стороны об условиях контракта и поясняет положения законодательства. Если обе стороны удовлетворены контрактом и не найдено серьезных ошибок, которые невозможно сразу же исправить, нотариус делает электронный запрос в регистр собственности с целью подтверждения права владельца недвижимости на его продажу на момент подписания. Этот запрос блокирует все другие возможные параллельные процессу продажи по доверенности и исключает обман в процессе купли-продажи. Как только получен положительный ответ из регистра, продавец, покупатель, нотариус и переводчик ставят свои подписи под контрактом,  продавец передаёт ключи новому владельцу недвижимости .

После подписания контракта купли-продажи в течение нескольких дней покупатель получает на руки копию купчей (copiasimple). Получить оригинал на руки можно после вхождения записи о покупке в Регистр Собственности. Этот процесс занимает срок до двух месяцев. Как только данные нового владельца будут занесены в регистр, сделка считается окончательно совершенной.

Необходимые действия после подписания Купчей

Сразу же после подписания купчей необходимо переоформить контракты на воду, свет, электричество и  газ на имя нового владельца. Необходимо договориться с продавцом заранее, что, если возможно, будет производиться смена имени, а не отключение от услуг с последующим новым подключением. В этом случае покупатель избегает большого числа накладных расходов.

Платежи за коммунальные услуги списываются напрямую со счета, поэтому важно позаботиться о своевременном его пополнении.

 

Свяжитесь с нами для более подробной информации...

VIP - ПРЕДЛОЖЕНИЕ КУРОРТНЫЙ КОМПЛЕКС

Этот сайт использует куки. Если вы продолжаете просматривать принимает его использование.